La  crisis de emergencia sanitaria que se vive Colombia por causas del coronavirus y la medida del gobierno nacional Colombiano mediante Decreto 457 del 22 de marzo de 2020 en la parte resolutiva, artículo primero, decretó una medida de aislamiento preventivo y obligatorio de todas las personas que habitan el territorio Nacional Colombiano.

A partir de las veinticuatro (24) horas del día 24 de marzo de 2020 y hasta las cero (00) horas del día 13 de abril de 2020 como consecuencia de la emergencia sanitaria causada por el COVID-19 ( coronavirus).

Está ocasionando un impacto económico y social de grandes consecuencias en Colombia. Las relaciones de Derecho privado, comercial y civil se ven también afectadas por estas circunstancias. 

Academia Inmobiliaria se quiere pronunciar en lo concerniente sobre el impacto económico que recae en los contratos de arrendamiento comercial donde mucho arrendatarios tendrán una falta de recursos económicos, debido al cese obligado de su actividad mercantil, inherente a su objeto social, para el pago  del respectivo canon de arrendamiento; Un hecho que es generado por la pandemia y la medida gubernamental que es  imprevisible e inevitable y el confinamiento.

Tener el local comercial, bodega y oficina cerrada,  conlleva a un incumplimiento por parte de los arrendatarios o inquilinos, al incumplimiento, por ello, no imputable.

Ahora el contratiempo o disyuntiva que se plantea entre propietarios, inmobiliarias, agencias de arrendamiento, Arrendadores y Arrendatarios es determinar quién soporta el riesgo del incumplimiento no culpable en los contratos de arrendamiento con obligaciones recíprocas, es decir, cuando incumplo no por dolo, culpa o negligencia, sino que lo hago por caso fortuito o fuerza mayor (donde el empresario,comerciante, industrial o profesional debe suspender sus actividades mercantiles porque se les obliga por decreto gubernamental y no por no tener generación de ingresos y ventas).

Vamos a hacernos y tratar de buscar alternativas al siguiente interrogante:

 ¿Qué ocurre si el arrendatario no puede pagar el canon de arrendamiento al arrendador porque, tratándose de un local comercial, se ha paralizado su actividad y no ha obtenido ingresos?

La Ley de arrendamientos  de vivienda urbana ( Ley 820 de 2003)  no contempla nada al respecto y si no esta como se dice en mi ciudad “lo escrito,  escrito está y si no dice nada al respecto estamos en las mismas” o sea no ha pasado nada , y sigue  el arrendatario obligado al pago del canon de arrendamiento.

El arrendatario se encontraría en la misma situación que si, por ejemplo, tratándose de una persona natural independiente tiene que dejar de trabajar por razón de que le surgió una enfermedad.

Se trata de una circunstancia sobrevenida fortuita ¿Puede por eso dejar de pagar la renta? La respuesta obviamente es un rotundo NO verdad !!!. 


Bueno,  aquí viene la parte dura y argumentada de este rotundo no, con el fin de suplir estas eventualidades los propietarios, inmobiliarias, agencias de arrendamiento,  y Arrendadores

Anticipando este tipo de hechos, estos solicitan garantías al contrato de arrendamiento como fianzas, avales u otra modalidad de garantía real o deudores solidarios.

Ninguno estamos a salvo de la mala suerte y si nos toca, ello no nos exonera de cumplir salvo que la prestación sea imposible. Esto es así siempre en los casos de fuerza mayor. 

Con esto Academia Inmobiliaria quiere decir que la crisis del coronavirus no genera una situación nueva…Lo malo de esta pandemia es que esta mala suerte es generalizada, y lamentablemente nos está afectando a mucha personas, empresas y negocios.

La falta de jurisprudencia o textos jurídicos de nuestras leyes en Colombia no establecen como sobrellevar este tipo de contingencias. 

Sería caso de estudio por los juristas para anexar en próximos debates estas situaciones de orden mundial. 

Para cuando suceden epidemias como la del coronavirus, las normas o códigos jurídicos dejaran expresó, que tales circunstancias, se deben repartir entre ambas partes las consecuencias de la mala suerte.

Nos parece una decisión salomónica que sería muy acertada,  porque no parece justo cargar sobre el arrendatario o el arrendador los riesgos de una situación extraordinaria.

¿Qué solución nos pueden dar los abogados para los contratos de arrendamiento por implicaciones del coronavirus?

El propietario, inmobiliaria, agencia de arrendamiento y Arrendador no está obligado a rebajar el canon de arrendamiento suscrito en el contrato de arrendamiento al arrendatario cuando éste no puede cumplir por “caso fortuito” o “fuerza mayor”. No se produce imposibilidad sobrevenida fortuita porque estamos hablando de entrega de dinero, la cual no deviene imposible.  El riesgo lo padece el arrendatario. Esta es la posición legal. 

Desde Academia Inmobiliaria y en mi nombre como instructor inmobiliario, es señor arrendatario  si tiene como pagar, pague y si no , en esta coyuntura es que negocie con el propietario, inmobiliaria, agencia de arrendamiento y Arrendador, un  acuerdo  u otro si al contrato de arrendamiento donde postergue las fechas de pago, pueda generar un descuento en el pago, pero no sean tan descarados de solicitar no pagar, recuerden que todos necesitamos ingresos porque todos estamos en las mismas.

La solución anterior es viable y  siempre se puede pactar siempre y cuando usted sea un buen arrendatario y este obrando de buena fe, no ser un oportunista,  “que quiere pescar en río revuelto”;

Para el independiente, emprendedor o persona natural que tiene un pequeño local (peluquería,barberías, spa de uñas,tienda de sentimientos,accesorios de celular lavadero de vehículos etc.., entre muchos otros,  que “no puede” pagar el canon de arrendamiento, la solución es injusta,

pero si tomamos la perspectiva del propietario, inmobiliaria, agencia de arrendamiento y Arrendador cuya única fuente de ingresos es el canon de arrendamiento que obtiene de su inmueble, pues también podemos entender que imponer legalmente una suspensión del pago del canon de arrendamiento como se ha defendido, puede ser injusto para El propietario, inmobiliaria, agencia de arrendamiento y Arrendador. No es una solución al problema, porque sencillamente estamos trasladando un problema de un sitio a otro. !! No creen amigos !!

Aliviamos al arrendatario a costa de hundir al propietario, inmobiliaria, agencia de arrendamiento y Arrendador. Parece que se piensa que todos los propietario, inmobiliaria, agencia de arrendamiento y Arrendador siempre son personas “RICAS” y hay gente que “vive de las rentas”, es su fuente de ingresos y hay que respetarlo. 

Muchos propietario “viven” de ese canon de arrendamiento e incluso pagan con el mismo el préstamo hipotecario solicitado para adquirir el inmueble que usted está disfrutando con su negocio. pagan las universidades de los hijos, RECUERDA ELLOS TAMBIÉN TIENEN OBLIGACIONES, como prediales entre otras,  El impago del canon de arrendamiento le puede acarrear  al propietario el impago de sus obligaciones.

Ahora les quiero contar también que las inmobiliarias y las  agencias de arrendamientos  “viven” y “subsisten” de la comisión que se genera por el pago de canon de arrendamiento,  de ese canon genera, un porcentaje que le descuentan al propietario y que es el ingreso mensual de las inmobiliarias,  para ellas poder pagar a sus empleados, obligaciones ante la compañía de seguros de arrendamientos, entre otros y generar sus ganancias. 

Muchos personas están solicitando que el gobierno nacional colombiano, otorgue el congelamiento de los arrendamientos esta medida sería terrible y perversa para la economía inmobiliaria colombiana, ya que somos un país donde más del 60% de los comerciantes adelantan su actividad en inmuebles arrendados,  por otro lado, esta medida podrían producir otro efecto secundario indeseable a largo plazo y es la reducción de oferta de inmuebles en arriendo y el consiguiente aumento del precio

Estarás pensando Academia Inmobiliaria está solo en favor de los propietarios, inmobiliarias, agencias de arrendamiento,  y Arrendadores no defendemos la imposición legal de una moratoria en el canon de arrendamiento.   

No hay que olvidar que nos encontramos ante un problema transitorio.

¿Qué consideramos que se deberían hacerse para el pago del canon de arrendamiento? 

Lo que está claro es, que se debe estudiar cada caso en particular, porque no puede haber una regla general,  que deben ser proporcionadas y dirigidas a quien verdaderamente las necesita. RECUERDEN  “En este tipo de situaciones salen muchos oportunistas y pescadores de río revuelto” Lo fácil y que vendería mucho en los medios de comunicaciones y redes sociales,  es decretar la suspensión legal del pago del canon de arrendamiento, pero consideramos que las soluciones deben equilibrar los intereses en juego evitando situaciones de abuso o daño injustificado.

Al objeto de solucionar los problemas referidos y proponer unos conceptos gana-gana, conviene distinguir:

Una posible alternativa a plantear:

Señores Arrendatarios de locales comerciales,  una idea sería que puedan solicitar una rebaja en el canon de arrendamiento en la misma proporción a la rebaja de sus ingresos, incluidas las ayudas que pueda percibir por razón de esta crisis. Por ejemplo, si el arrendatario percibe el 60% de sus ingresos, pagará el 60% del valor del canon de arrendamiento. Debe establecerse un “suelo” en la reducción que no puede superar el 50% del canon de arrendamiento.

  • La solución que exponemos es una “rebaja del canon de arrendamiento” y no una “suspensión”. De esta forma, pasado este periodo transitorio de la epidemia, volverá a partir de ese momento el arrendatario a deber su canon original original, pero no “deberá” el canon de arrendamiento original devengado en el periodo de la pandemia. Se facilita la recuperación del Arrendatario de manera que pasado este periodo de crisis no se encuentre con que tiene que pagar una importante cantidad por cánones de arrendamientos atrasados.
  • Nos parece una solución que reparte de manera adecuada los riesgos de esta situación excepcional y lo hace de forma coherente con la transitoriedad de la situación.

Una segunda alternativa a planter:

Señores arrendatarios de vivienda, hay que tener en cuenta que el arrendatario está disfrutando de la vivienda, aunque no tenga ingresos. A mi juicio, no debe plantearse una rebaja en el canon de arrendamiento en este caso, ni una suspensión del derecho a reclamar por las razones que he señalado. Hay que evitar que una familia se vea en la calle cuando hay un problema de salud pública, pero también hay que evitar el riesgo moral y los abusos.

Terminamos con una reflexión que nos parece importante:

“Esta pandemia generará una crisis, pero transitoria. Se ha parado la economía real para priorizar la protección de la salud de los colombianos. Este ALTO no es eterno. La gran mayoría de los Colombianos no tienen “colchón económico” para atender sus gastos ordinarios durante dias o meses sin ingresos. En este País la mayoría de los Colombianos “viven del día a día”.

Salarios muy bajos y una penalización fiscal al ahorro tienen mucho que ver con el escenario en el que hoy nos encontramos.

Ninguno estamos a salvo de la mala suerte (generalizada o no) y todos deberíamos tener una política de consumo responsable y de ahorro que nos permita sobrevivir en circunstancias extremas como las que estamos padeciendo.

Es el gobierno Colombiano el que con su política económica debe incentivar menos el sobreendeudamiento, más la existencia de salarios dignos y el ahorro de los colombianos.

De esta forma, los casos de extraordinaria y urgente necesidad que justifican una intervención en las relaciones de Derecho privado no tendrían lugar de forma tan generalizada.”

30 comentarios en “Coronavirus y el contratos de arrendamiento en colombia

  1. GRACIAS, MUY OPORTUNA SU POSICIÓN EN VERDAD PLANTEAN VARIABLES DE ACUERDO ENTRE LAS PARTES SIN LLEGAR A HACER DEMASIADO DRACONIANAS PARA LAS MISMAS, EN ESTOS DÍAS LOS ACUERDOS CONCERTADOS SON LOS MEJORES, ANTES QUE UN INTERMINABLE Y ABOMINABLE PROCESO JUDICIAL, QUEDAR EN MANOS DE LOS DIOSES DE LAS LEYES (jueces y sus superiores)SI ES MUY VERRACO

  2. En mi caso pago arriendo por vivienda. Desde el año pasado había iniciado proceso para dar por terminado contrato de arriendo el 31 de marzo de 2020 y tenía todo organizado y aprobado por la inmobiliaria para ello, incluso ya estoy pagando arriendo en otro lugar para poder desocupar el inmueble actualmente ocupado. Por temas de cuarentena yo no puedo mudarme y la inmobiliaria no puede recibir la entrega del inmueble, ya que ninguno de los casos esta cobijado entre las excepciones de movilidad. Me comuniqué con la inmobiliaria para proponer un pago del 50% del canon de arriendo por los días que tengo que posponer la entrega por la cuarentena. Mi propuesta es un gana-gana, debido a que la inmobiliaria no iba a recibir dinero por el inmueble después del 31 de marzo de 2020 y yo no puedo realizar la entrega por cuarentena ni pagar el 100%. La inmobiliaria no estuvo de acuerdo y actualmente me exige el pago del 100%, lo cual me parece un abuso.

    1. La inmobiliaria debería facilitar tu propuesta y en consenso con el propietario aceptar tu propuesta, hoy debemos ser mas humanos que nunca.

  3. Buenas tardes , en este caso en particular las personas que defienden la posición , incluso de una forma soez son las inmobiliarias, pero creo que aqui es donde los seguros deben asumirlos, como por ejemplo; antes de la crisis si una persona se atraza en el pago de los canones, la aseguradora automaticamente sin piedad cobra honorarios e intereses de una fomar descarada amenazando con perjudicar al FIADOR, y las personas tiene que buscar subsanar esos gastos como sea, incluso asi tengan como demostrar el caso de fuerza mayor que no les permitió pagar.

    ENTONCES POR FAVOR SEAN MÁS HUMANOS Y QUE LAS ASEGURADORAS ASUMAN , IGUAL YA SE HICIERON MILLONARIOS A COSTILLAS DE LOS ABUSOS

    1. Diego. Totalmente de acuerdo, Las ahora las aseguradoras ahora pretenden hacerse los locos y no pagar el seguro. Argumentando que se llegue a acuerdos con arrendatarios. Esta situación les ahorra miles de millones de pesos en el pago de los arriendos que debieran cancelar por obligación,

  4. Tenemos una bodega comercial en arriendo desde el año 2015, el valor de canon fue por $5100.000= el señor anualmente le sube el 10%, en estos mementos estamos pagando $8600.000= primero que todo es permitido que le suba ese porcentaje? Y segundo el señor no quiso llegar a ningún acuerdo en esta cuarentena ya que ya vamos a cumplir 15 días sin trabajar! Antes nos amenazo con embargarnos la empresa ??? En este caso que demos hacer??? Y si la cuarentena sigue?

  5. Muy buenas tardes, tengo una pregunta tenemos un negocio de videojuegos en el centro la actividad principal es de diversion y ocio lo cual el Presidente decreto los cierres hasta el 30 de mayo… Dependemos de los ingresos del negocio no tenemos otros ingresos.. Quisiera saber si podemos terminar el contrato pero en el nos dice un penalidad de 3 meses de arrendamiento ya que no tenemos como pagar y el dueño no quiere hacer rebajas del canon y no tenemos mas ingresos. Le agradezco su colaboracion

  6. Tengo un apartamento el cual alquilo por inmobiliaria, ellos se comunican conmigo como propietaria y me indican q el arrendatario no va ha pagar alquiler pues a quedado sin trabajo, me piden sugerir un acuerdo para no tener problemas con el arrendatario, pregunto en este caso la inmobiliaria me debe responder con el pago de este canon de arrendamiento o debo ceder y llegar a un acuerdo con ellos, estoy un poco desorientada…

    1. Señora Claudia, nuestro blog de Academia Inmobiliaria, no es un medio de solucionar muchos de los problemas que están teniendo arrendatarios y propietarios por estos días, pero tratamos de presentarles ideas y alternativas por medio de nuestras publicaciones.
      Le podemos sugerir que logre un consenso con el arrendatario y la inmobiliaria, si la persona ( arrendatario) se quedó sin trabajo no es un causal de terminación del contrato de arrendamiento, pero desde tu posición como propietaria debes mirar desde una posición socioeconómica otra perspectiva a esta problemática. Sugerencia, lleguen a un acuerdo de pago y del recibo del inmueble desocupado a la terminación de las medidas de confinamiento expedidas por el gobierno.. Pero en principio la inmobiliaria le debe responder.

  7. tengo un localcomercial en arriendo de comidas rapidas mis clientes principalmente son los estudiantes de la universidad. desde febrero que se vencio el año he querido entregarlo pero no avise con dos meses de anticipacion ,ahora debido a esta paralisis ,me es imposible seguir ,pero la agencia insiste que debo pagar la clasula , no dispongopara estos gastos que puedo hacer , si entrego me dicen que siguen juicio a mis fiadores. agradeceria su orientacion

  8. Hola tengo un apartamento el cual arriendo y de donde proviene mi principal fuente de ingresos , la inquilina ha sido más bien incumplida y oportunista a la hora de pagar saca excusas todos los meses con temas personales lo raro es que ella es empelada de entidad pública y sigue recibiendo su sueldo , a raíz de esto habíamos tomado la decisión de pedirle el inmueble pero se nos metió esta pandemia y ahora me dice q no puede pagar ya que tiene la cuenta bloqueada y no puede salir según ella cuando los vecinos la han visto salir en varias ocasiones Tengo varios amigos en bancos y le dije que podía ayudarla no me contestó y simplemente me dijo q me llamaba cuando pudiera y listo me parece toda una oportunista yo le dije que debía ser solidaria ya q Ella si recibía su ingreso a diferentes mia que soy independiente pero me dijo que no estaba en sus manos , quisiera saber si puedo solicitarle el apartamento y que estos meses cuenten cómo tiempo de preaviso para que al terminar pueda entregármelo

  9. En mi opinion, si bien es cierto que el común de los colombianos no poseen un colchon economico para afrontar estas situaciones, debe aclararse que las inmobiliarias si deberían responder, ya que al momento de tomar en consignación un bien inmueble e inclusive en el contrato garantizan el cubrimiento del canon por medio de aseguradoras y las seguradoras no son ciudadanos del común, se debería solicitar el cubrimiento de las polizas de las aseguradoras, para ello se paga una administración mensual.

  10. Hola buenas tardes tengo una vivienda les administrada por una inmobiliaria, ellos me dicen que los inquilinos solo pueden pagar el 50 por ciento del canon, esa es mí única fuente de ingresos y yo tengo 62 años y pago arriendo también, serviciios públicos y mi alimentación de ese canon,deberia la aseguradora de la inmobiliaria pagarme el canon?

  11. Buenas tardes,
    Tengo un local comercial arredado para un bar, en este momento debido al la emergencia del covid 19 no podemos abrir y no se va a poder abrir en varios meses segun con lo que a dicho el presidente, a la señora propietaria se le pago el canon hasta el 30 de abril pero pues ya no tenemos como pagar y debido a esto ya no se van a generar ingresos le indicamos a la señora que debiamos entregarle el local pues por todo lo que esta pasando y la señora nos dice que no podemos entregarlo porque o si no nos hiriamos a litigio por la clausula del contrato que dice que si entregamos antes del año debemos pagarle el restante del tiempo que quede por incumplimiento. ¿que podemos hacer en este caso? ¿si entregamos el local la señora si nos puede llevar a litigio?

  12. Buenas tardes,
    La empresa me trasladó para la ciudad de Medellin en Febrero del presente año pero mi contrato laboral ha sido suspendido hasta nuevo aviso. He decidido entregar el inmueble ya que no sé si nos finalicen completamente el contrato o sea modificado como por ejemplo una reducción de mi sueldo. Sin embargo, ¿Qué me implica entregar el inmueble en estos momentos si apenas llevo aprox. 2 meses? ¿Si doy el preaviso de entregarlo con 3 meses de anticipación, la inmobiliaria me puede colocar algún contratiempo?
    Gracias.

  13. Hola buenas tardes soy inquilina de una casa y la tomé por inmobiliaria. Por motivos de la cuarentena no puedo salir a trabajar; no quiero que perjudiquen a mis codeudores. Siempre he pagado puntualmente; sin embargo por motivos de la pandemia del corona-virus no puedo hacerlo ahora. Tengo entendido que todas las inmobiliarias hacen también contratos con Las Aseguradoras, mi pregunta es:¿ Para el caso que le estoy presentando la Inmobiliaria No debería de cobrarme?
    Agradeciéndole su respuesta ..

  14. Tengo un inmueble en arriendo con inmobiliaria y una aseguradora pero no me dieron el pago además de que me indicaron q me cancelarían mes vencido, nunca se realizó un acuerdo en este caso que puedo hacer teniendo en cuenta que la póliza me debe cubrir.

  15. Buenas tardes, tengo un local comercial arrendado a una cadenas de Droguerias a nivel nacional muy conocida, ellos han seguido operando normalmente durante esta pandemia, me enviaron un email solicitando una rebaja del canon de arrendamiento del 30% durante todo el año y un periodo de gracia de tres meses para el pago de arrendamiento. Creo que se estan aprovechando de la situacion, ya que como dije anteriormente ellos estan abiertos, normal. Yo les conteste que no era viable pero siguen insistiendo, que es recomendable hacer?

  16. Tengo 67 años y en el 2018 sufrí un accidente cardio bascular y mis finanzas se fueron a pique, me colgué en dos oportunidades, como pude conseguí ponerme al día, quise entregar la casa en diciembre pero debía pagar la multa de tres meses o completar el contrato que se vencía en marzo de 2020, resolví terminar el contrato, y en los tramites de entrega de la casa, se presento la cuarentena, por lo tanto quede atrapado, como estoy en quiebra, tengo que deshacerme de muebles y otros enceres, puesto que un hijo nos ofrece a mi esposa y a mi una alcoba en el apartamento en que vive, mientras me recupero de mi situación económica, pues no tengo ningún tipo de entrada, estamos viviendo de la caridad de nuestras familias. Estuve habitando la casa durante 11 años. PREGUNTO: como no puedo pagar abril mucho menos mayo, la aseguradora de la inmobiliaria se hace cargo de esos pagos o que es lo que aseguran? porque cuando me colgué me presionaron sin ninguna consideración. Agradezco de antemano su orientación.

  17. Vivo en un apartamento hace 2 años y medio lo tengo con una inmobiliaria, soy muy puntual en mis pagos hasta el mes de abril, soy trabajadora independiente y ya no puedo seguir pagando les envié una carta exponiendo mi caso y que lo entregaría el 30 de abril, pueden cobrarme la penalización en tiempo de la pandemia, sabiendo que no trabajo desde el 20 de marzo. Gracias por su respuesta

  18. Buenas tardes. Debido a la pandemia, me han suspendido el ciontrato en la empresa donde trabajaba, y llevo poco de iniciar elcontrato de arrendamiento. Me veo forzado a tener que entregar el inmueble, ya que por tema de ingresos estoy muy alcanzado, y mi deudor solidario igualmete se ha visto afectado por tener que disminuir sus ingresos provenientes de alquileres de locales que por cuestion de la pandemia no han podido trabajar. Necesito terminar el cpontrato, por que no cuento con recursos para continuar viviendo alli, y meno, para pagar un destrate por valor de 3 canones. Le envie a la inmobiliaria copia de la suspencion del contrato pero me han dado un rotundo NO, y me obligan a pagar el destrate.
    Por favor me instruyen que mas debo hacer?

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